По закону все сделки с недвижимостью оформляются только через нотариуса.
Покупка, продажа или дарение квартиры, дома или земельного участка – это юридическое действие, требующее правового сопровождения.
Именно нотариуса государство наделило этими полномочиями и именно нотариус является звеном, которое гарантирует законность, безопасность и прозрачность сделки, независимо от того, кто вы — покупатель, продавец, даритель, наследодатель или наследник.
Нотариус проверяет правовой статус недвижимости, отсутствие арестов и запретов, контролирует подлинность документов и удостоверяет договор, имеющий юридическую силу. Благодаря этому вы избегаете рисков, связанных с мошенничеством, двойной продажей, неправильно или незаконно оформленными документами, недвижимость регистрируется в государственном реестре, что гарантирует ее правовой статус.
Каждое соглашение проводится исключительно согласно действующему законодательству Украины, с полной проверкой прав собственности и завершается государственной регистрацией перехода права в реестре.
Обратившись к нотариусу с более чем 20-летним опытом в сфере недвижимости, вы получите квалифицированную и компетентную услугу, которая гарантирует юридическую чистоту вашего соглашения и обезопасит от любых непредвиденных ситуаций.
Процедура купли-продажи и оформления купленной недвижимости состоит из нескольких этапов, которые могут иметь определенные дополнения и особенности в зависимости от того, о какой недвижимости идет речь (квартира или часть квартиры, дом или часть, гараж, паркоместо, земельный участок…) и в зависимости от статуса недвижимости, как первичная или вторичная. Мы сосредоточимся на описании процедуры покупки именно квартиры, но если вас интересуют нюансы покупки другого типа недвижимости, спрашивайте.
Этапы купли-продажи недвижимости:
Договоры купли-продажи:
Образцы договоров
Для покупателей недвижимости
Обращайтесь к нам если есть оговорки из следующего перечня:
- Страх потерять деньги из-за мошенничества
- Сомнение в «чистоте» документов
- Опасения купить жилье с прописанными лицами
- Неуверенность в действительности права собственности продавца
- Незнание как правильно оформить договор
- Страх, что после соглашения можно обжаловать договор
- Риск потерять задаток или аванс
- Сомнения по поводу реальной стоимости жилья
- Опасения скрытых расходов
- Недоверие к наличным расчетам
- Страх, что продавец получит деньги до завершения регистрации
- Не понимаете с чего начать
- Не хотите стоять в очередях в госреестрах, ЦНАПах, налоговой
- Боитесь задержек в регистрации права собственности
- Есть неуверенность в правильности документов оценщика или справок
- Недоверие к риелторам или посредникам
- Страх быть обманутыми знакомыми или «продавцом»
- Неудобство при взаимодействии с несколькими сторонами – риелтор, банк, продавец, нотариус
- Сложность согласования соглашения с банком
- Страх потерять время и деньги, если банк не утвердит документы
- Путаница в условиях договора с банком (процентная ставка, штрафы, страхование)
- Стресс от самой процедуры
- Неуверенность в собственной компетентности
- Желание иметь надежного человека рядом
Вы можете быть уверены в том, что мы проведем вас шаг за шагом от первой консультации до получения выписки из реестра.
Нотариальные услуги для покупателей недвижимости
Если вы приобретаете недвижимость, нотариус предоставляет государственные услуги по оформлению покупки недвижимости, среди которых:
- Проверка юридической чистоты недвижимости, что покупается. Нотариус может провести проверку прав собственности на недвижимость, выявить наличие ограничений и обременений на объекте недвижимости и убедиться, что продавец имеет право на продажу этого имущества.
- Составление предварительного договора. Нотариус может заключить предварительный договор о купле-продаже недвижимости, который закрепляет условия сделки и защищает интересы покупателя. Это позволяет избежать возможных споров при заключении основного соглашения.
- Оформление задатка. Нотариус может оформить задаток на покупку недвижимости, являющийся залогом намерений продавца. Залог защищает от нежелательных последствий, если продавец откажется от сделки или пренебрегает договоренностями.
- Подготовка документов к соглашению. Нотариус готовит все необходимые документы для заключения сделки, включая бланки, справки, выписки, акт приемки-передачи объекта недвижимости, договор купли-продажи и другие документы.
- Проведение сделки купли-продажи недвижимости. Нотариус производит сделку купли-продажи недвижимости в соответствии с законодательством Украины, обеспечивая взаиморасчеты, законность, защиту прав и интересов.
- Регистрация права собственности в государственном реестре. Нотариус регистрирует право собственности на недвижимость в государственном реестре имущественных прав и формирует выписку, обеспечивая законность и защиту покупателя в будущем.
Для продавцов недвижимости
Обращайтесь к нам если есть оговорки из следующего перечня:
- Страх не получить деньги после подписания договора
- Опасения мошенничества при расчетах (фальшивые купюры, срыв аккредитива, обман с банковскими документами)
- Недоверие к покупателю или посредникам
- Страх «заморозки» денег в банке, если оформление затянется
- Волнение через налоги (не понимаете, сколько придется оплатить, можно ли уменьшить сумму)
- Опасения, что реальная цена не будет отражена в договоре (проблемы с налоговыми или будущими соглашениями)
- Страх допустить ошибку в документах, по которой соглашение признают недействительным
- Опасения, что договор заключен не в ваших интересах
- Неуверенность, что покупатель внесет данные правильно (не тот адрес или площадь)
- Страх продать имущество дешевле из-за скрытых нюансов рынка
- Непонимание юридических формулировок в договоре
- Опасения отложенных рисков — например, если покупатель потом обжалует сделку или обвинит в мошенничестве
- Не знаете, какие документы нужно готовить
- Путаница со справками, кадастровыми номерами, техпаспортами
- Боязнь потерять оригиналы или подписать не то
- Нежелание тратить время на очереди, регистрацию, проверки
- Не понимаете, как правильно подготовить имущество к продаже с юридической стороны (общая собственность, наследие, перепланировка)
- Ностальгия или эмоциональная привязанность к жилью
- Сложность синхронизации всех сторон (покупатель, банк, риелтор, нотариус)
- Страх сорванного соглашения в момент
- Проблемы с отсутствием кого-либо из совладельцев или наследников
- Неуверенность в терминах (когда реально получу деньги и смогу освободить квартиру)
Мы расскажем поэтапно, что, когда и как происходит, обеспечим прозрачный расчет через банковские инструменты или в присутствии сторон, проверим документы, чтобы избежать ошибок или споров, подготовим юридически безупречный договор, защищающий продавца от рисков, поясним какие налоги уплачиваются и как их оптимизировать, обеспечить контроль.
Нотариальные услуги для продавцов недвижимости
Если вы продаете недвижимость, нотариус предоставляет государственные услуги для продавцов для законного оформления продажи недвижимости:
- Подготовка правоустанавливающих документов: нотариус поможет подготовить все необходимые документы, подтверждающие ваше право собственности на недвижимость.
- Восстановление документов: в случае нахождения документов в ненадлежащем физическом состоянии или потери документов нотариус может способствовать их восстановлению.
- Составление предварительного договора: нотариус поможет составить предварительный договор купли-продажи, который будет содержать все условия сделки, включая цену, условия оплаты, расчеты, сроки и другие существенные условия.
- Оформление задатка: если покупатель готов внести задаток при заключении предварительного договора, нотариус оформит это правовое действие в соответствии с законом.
- Подготовка документов к соглашению: нотариус проведет проверку наличия и подлинности всех необходимых документов, подготовит акт ознакомления сторон с ними.
- Контроль расчетов и подлинности купюр: нотариус способствует контролю за наличием достаточной суммы денег на счете покупателя, а при необходимости обеспечивает проверку подлинности купюр при расчете наличными.
- Организация сделки в нотариальной конторе: нотариус организует все необходимые процедуры в нотариальной конторе, включая подписание документов, внесение денежных средств, регистрацию сделки, передачу продавцу документов подтверждающих законность происхождения средств от продажи.
Для продавцов недвижимости
Регистрация права собственности на недвижимое имущество
Регистрация права собственности на недвижимое имущество является важным юридическим актом, позволяющим обеспечить законность владения недвижимостью и защитить права собственника недвижимости.
В Украине необходимо регистрировать право собственности в следующих случаях:
- Недвижимость от застройщика после завершения строительства
- При покупке недвижимости на вторичном рынке
- В случае передачи недвижимости по договору дарения
- При получении недвижимости по наследству
- В случае получения недвижимости по договору ухода
- В случае получения недвижимости по наследственному договору
- В случае приобретения недвижимости с торгов
- При обмене недвижимости
- В случае получения недвижимости в результате раздела имущества
- Для недвижимости приобретенной до 2013 года
- При смене реквизитов владельца (например, смена фамилии)
Обратите внимание! Нотариусы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, имеют статус государственного регистратора, поэтому в случае оформления любых договоров отчуждения недвижимости не нужно отдельно обращаться в сторонние регистрационные организации.
Регистрация права собственности будет произведена нотариусом одновременно с совершением нотариальных действий.
Нотариус самостоятельно внесет информацию в государственный реестр имущественных прав и сформирует подъемник для владельца недвижимости.
Регистрация права собственности
Переоформление недвижимости
Для переоформления недвижимости используются разные инструменты в зависимости от обстоятельств, среди которых:
- Дарье. Это договор дарения, который удостоверяется у нотариуса и с помощью которого можно подарить недвижимость близкому человеку, родственнику (налог 0%), или подарить недвижимость постороннему человеку (облагается налогом).
- Купля-продажа. Это самый распространенный способ переоформления недвижимости между сторонами, не находящимися в родстве. Для этого нужно заключить договор купли-продажи, нотариально оформленный и зарегистрированный в государственном реестре.
- Наследование. Если вы являетесь родственником умершего человека, или этот человек при жизни составил завещание в котором вы указаны как наследник, нужно обратиться к нотариусу, который зарегистрирует вас как нового владельца недвижимости.
- Договор по уходу или пожизненному содержанию. Это договоры, позволяющие передать недвижимость другому лицу при наступлении определенных условий, например, в случае смерти собственника.
- Обмен. Это метод переоформления недвижимости, при котором собственник обменивает свою недвижимость на недвижимость другого лица.
- Раздел имущества. Это процедура переоформления недвижимости при разводе или разделе имущества при наличии совместно нажитого имущества.
- Переуступка прав. Это переоформление недвижимости на другое лицо путем продажи прав на недвижимость.
- Ипотека. это метод переоформления недвижимости при ее покупке в кредит. В этом случае недвижимость переоформляется в покупателя после полного погашения ипотечного кредита.
Консультация нотариуса
Переоформление недвижимости после смерти
Если при жизни человека ему принадлежала недвижимость, после его смерти эта недвижимость сменяет владельца.
Вариантами переоформления недвижимости могут быть:
Наследование по закону. Вариант получения недвижимости если умерший человек был родственником. Для этого необходимо подать заявление к нотариусу и в срок, определенный законодательством, стать владельцем.
Наследование по завещанию. Этот вариант используется в случае, когда умерший человек в свое время составил и удостоверил завещание у нотариуса. В этом случае получателем недвижимости может являться любое лицо. Для того чтобы в этом случае стать владельцем недвижимости необходимо подать заявление нотариусу.
Договор по уходу (пожизненному содержанию). Это договор, заключаемый между двумя лицами, где одно лицо (обычно пожилой человек) передает другому лицу права на свою недвижимость при условии, что ухаживающее лицо обеспечивает его питанием и уходом на протяжении всей жизни.
Наследственный договор. По этому договору любому лицу право на недвижимость умершего человека передается после его смерти, но при определенных условиях. Отличие наследственного договора от договора ухода или пожизненного содержания в том, что состав и количество обязательств может быть больше, чем только обеспечение питанием и лекарствами. Преимуществами наследственного договора перед завещанием или наследством по закону является то, что после смерти человека не нужно ждать шесть месяцев, чтобы подать заявление на наследство, другие наследники не имеют право на имущество, указанное в наследственном договоре, лицо, получающее недвижимость по этому договору, не отвечает за долги умершего.
Консультация нотариуса
Консультации по недвижимости
1. Выбрать способ (инструмент, схему) переоформления, это могут быть:
- Дарение квартиры (или части квартиры);
- продажа квартиры (или части квартиры);
- Завещание на квартиру;
- Наследственный договор;
- Договор пожизненного содержания;
- Брачный договор;
- Договор о разделе собственности и т.п.
Обычно используют схему дарения квартиры, потому что такая схема не предусматривает налог (между родственниками первой и второй линии родства), но схема дарения квартиры не всегда может соответствовать целям мужчины, который хочет переформировать квартиру. Воспользуйтесь запросом к нотариусу, чтобы получить бесплатную и исчерпывающую консультацию по оптимальному варианту.
Выбор схемы переоформления в зависимости от целей может выглядеть следующим образом:
- переоформить квартиру недорого;
- срочно переписать квартиру на жену любым способом;
- предусмотреть возможность переоформления квартиры при возникновении определенной ситуации;
- предоставить возможность жене получить право на квартиру в случае развода, ухода, денежного содержания, смерти, при каких-либо других причинах или условиях;
- ваш вариант.
2. Подготовить документы.
В зависимости от выбранной схемы переоформления потребуется разный комплект документов.
Воспользуйтесь запросом нотариуса для получения необходимого перечня документов именно для вашего случая.
3. Ознакомиться с текстом составившего нотариус.
В случае возникновения замечаний и/или предложений предоставить их нотариусу, чтобы он включил их в текст сделки.
4. В назначенный день и время прийти к нотариусу на подписание.
При себе иметь документы удостоверяющие личность (паспорт, ИНН).
5. После удостоверения и внесения нотариусом информации в государственный реестр, факт переоформления квартиры на жену можно считать юридически состоявшимся.
Заметим!
Не существует других вариантов переофрмления недвижимости кроме нотариального.
То есть, невозможно прийти в ЖЭК и сказать "перепишите квартиру на женщину" или написать на листе бумаги "Любая, я дарю тебе квартиру". Только нотариус имеет право удостоверять переход собственности от одного лица к другому и именно нотариус вносит информацию о владельце недвижимости в государственный реестр.
Дарение квартиры осуществляется путем заключения договора дарения.
Договор это всегда двустороннее соглашение, то есть, и даритель и одаряемый должны поставить свои подписи под договором, который нотариус затем удостоверяет. Подарить кому-то квартиру "анонимно", без его согласия, невозможно (единственное одностороннее соглашение, это завещание, в котором можно указать любого человека без его согласия).
Но есть возможность оформить договор дарения без присутствия одаряемого.
Для этого необходимо, чтобы одаренный сделал доверенность на третье лицо, которое вместо него подпишет договор дарения.
Обращаем внимание!
Это должно быть именно третье лицо, то есть нельзя, чтобы доверенность была выписана на вас и вы сами с собой заключали договор.
Собственно нотариальное оформление договора купли-продажи дома является актом переоформления со старого собственника (продавца) на нового (покупателя). Если речь идет о регистрации права собственности, то регистрация права собственности на покупателя дома в государственном реестре это неотъемлемая часть процедуры проведения сделки купли-продажи которую исполняет нотариус.
Покупатель получает договор купли-продажи и выписку из государственного реестра о праве собственности.
Продать квартиру может только тот человек, у которого есть документ, подтверждающий право собственности этого человека на эту квартиру – правоустанавливающий документ. Договор дарения является одним из видов правоустанавливающих документов на квартиру со стороны продавца, что позволяет ему продавать квартиру, то есть законно. Советую заключить предварительный договор. Учтите, что согласно ч.4 ст. 635 Гражданского кодекса Украины предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. То есть предварительный договор должен быть нотариально удостоверен и в нем необходимо детально прописать размер оплачиваемого задатка и условия его возврата в случае незаключения основного договора.
По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) безвозмездно имущество (дар) в собственность. Согласно ст. 724 Гражданского кодекса Украины, даритель вправе отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшилось. Также ст. 727 Гражданского кодекса устанавливает право дарителя на расторжение договора дарения. То есть по этому договору имущество передается в дар безвозмездно, даритель может расторгнуть этот договор, юридически Вы не защищены.
Рекомендую вам заключить договор купли-продажи этой части квартиры.
Имущество, приобретенное супругами до заключения брака является личной частной собственностью того, кто ее приобрел, в данном случае супруга. Рекомендуем подарить жене 1/2 часть квартиры.
Запрет наложен на объект ипотеки, снимаемый по заявлению банка, нотариусом, который его наложил.
Согласно ч. 2 ст. 32 Гражданского кодекса Украины на совершение несовершеннолетним лицом сделки по недвижимому имуществу должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие обоих родителей (усыновителей) и разрешение органа опеки и попечительства.
Пока квартира находится в залоге в банке и ипотечный кредит не погашен – она обременена, то есть вы не можете совершать с ней разные сделки, в том числе и разделение! Есть два варианта: 1) досрочно погасить ипотечный кредит, после чего с квартиры снимают обременение; 2) можно отправить в банк официальную просьбу о разрешении на раздел имущества, которое находится в залоге в банке и является общей совместной собственностью.