Чи потрібен ріелтор покупцю
З юридичної точки зору, рієлтор, брокер або агентство нерухомості до угоди купівлі-продажу нерухомості не мають жодного стосунку, тому що в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості присутні тільки три особи – Продавець, Покупеціь і Нотаріус.
З практичної точки зору, ви як покупець, зіткнувшись із величезною кількістю об’єктів нерухомості, можете загубитися в суперечливій, спотвореній і некоректній інформації (причиною чого часто є самі посередники) і, втомившись від перегляду фотографій і описів, вирішите скористатися послугами ріелтора.
У цьому немає нічого поганого, оскільки багато речей, які у вас викликатимуть втому і роздратування, для них щоденна рутина, але:
- Ріелтор зазвичай це людина без спеціальної освіти. Рік тому він або вона могли бути слюсарем або вчителькою молодших класів (у жодному разі не принижуємо ці професії), але вони не мають жодного юридичного чи правового бекграунду чи статусу.
- Агентство нерухомості (АН) – це команда рієлторів, якими керує директор. Тому обирайте не АН, а ріелтора, тому що вам доведеться працювати саме з ним, а не з директором АН.
- Агенція нерухомості зазвичай отримує комісійні від продавця, тому зацікавлена в якнайшвидшому продажі об’єкта, а відтак може “прикрашати” реальність і приховувати проблеми.
- Розділіть зони відповідальності між собою та ріелтором. Складіть список того, що можна доручити ріелтору без побоювань за безпеку своїх грошей і майбутнього.
- Агентство нерухомості НЕ є юридичною стороною угоди купівлі-продажу нерухомості. Тому, які б “пісні” не співали вам про агенцію (велика, міжнародна, відома…), у разі проблем, агенція “вмиває руки”, бо юридично справді “ні при чому”.
- У агентства або ріелтора не може бути доступу до професійних реєстрів. Усе, що може зробити посередник, це отримати якусь первинну інформацію із загальнодоступного реєстру яка не прихована і не містить суттєвих фактів (це можете зробити самостійно і ви). Історію та походження нерухомості може побачити та проаналізувати тільки нотаріус.
- Перевіряйте в нотаріуса кожну квартиру яка потрапила у ваш шорт-лист, або яку запропонував ріелтор чи продавець, і починайте переговори про купівлю, тільки якщо нотаріус дав добро (перевірив та дав висновок що ця квартира чиста).
Що можна доручити ріелтору і що дійсно заощадить вам масу нервових клітин і часу та не загрожуватиме вашій безпеці.
- Пошук об’єкта нерухомості відповідно до вашого бюджету, уподобань і вимог
- Збір інформації про об’єкт нерухомості (планування, характеристики, соціальне оточення тощо)
- Організація переглядів об’єктів, які вас зацікавили
- Поради щодо вибору найбільш вигідної пропозиції
- Підготовка пропозиції для продавця
- Участь у переговорах з продавцем (або його агентом) з питань ціни, термінів та умов купівлі
Етапи купівлі-продажу нерухомості:
Зразок агентського договору на продаж нерухомості
Нотаріальні послуги для покупців
Якщо ви купуєте нерухомість, нотаріус надає державні послуги щодо оформлення купівлі нерухомості серед яких:
- Перевірка юридичної чистоти нерухомості, що купується. Нотаріус може здійснити перевірку прав власності на нерухомість, виявити наявність обмежень і обтяжень на об’єкті нерухомості та переконатися, що продавець має право на продаж цього майна.
- Складання попереднього договору. Нотаріус може скласти попередній договір про купівлю-продаж нерухомості, який закріплює умови угоди і захищає інтереси покупця. Це дає змогу уникнути можливих суперечок під час укладення основної угоди.
- Оформлення завдатку. Нотаріус може оформити завдаток на купівлю нерухомості, що є запорукою намірів продавця. Завдаток захищає від небажаних наслідків, якщо продавець відмовиться від угоди або знехтує домовленостями.
- Підготовка документів до угоди. Нотаріус готує всі необхідні документи для укладення угоди, включаючи бланки, довідки, витяги, акт приймання-передачі об’єкта нерухомості, договір купівлі-продажу та інші документи.
- Проведення угоди купівлі-продажу нерухомості. Нотаріус провадить операцію купівлі-продажу нерухомості відповідно до законодавства України, забезпечуючи взаєморозрахунки, законність, захист прав та інтересів.
- Реєстрація права власності в державному реєстрі. Нотаріус реєструє право власності на нерухомість у державному реєстрі майнових прав та формує витяг, забезпечуючи законність та захист покупця у майбутньому.
Нотаріальні послуги для продавців
Якщо ви продаєте нерухомість, нотаріус надає державні послуги для продавців для законного оформлення продажу:
- Підготовка правовстановлюючих документів: нотаріус допоможе підготувати всі необхідні документи, які підтверджують ваше право власності на нерухомість.
- Відновлення документів: у разі знаходження документів у неналежному фізичному стані або втрати документів, нотаріус може сприяти їх відновленню.
- Складання попереднього договору: нотаріус допоможе скласти попередній договір купівлі-продажу, який міститиме всі умови угоди, включно з ціною, умовами оплати, розрахунків, строками та іншими істотними умовами.
- Оформлення завдатку: якщо покупець готовий внести завдаток під час укладення попереднього договору, нотаріус оформить цю правову дію відповідно до закону.
- Підготовка документів до угоди: нотаріус проведе перевірку наявності та автентичності всіх необхідних документів, підготує акт ознайомлення сторін з ними.
- Контроль розрахунків та справжньості купюр: нотаріус сприяє контролю за наявністю достатньої суми грошей на рахунку покупця, а за необхідності, забезпечує перевірку справжньості купюр у разі розрахунку готівкою.
- Організація угоди в нотаріальній конторі: нотаріус організовує всі необхідні процедури у нотаріальній конторі, включно з підписанням документів, внесенням грошових коштів, реєстрацією угоди, передачею продавцеві документів що підтверджуть законність походження коштів від продажу.