За законом, всі угоди з нерухомістю оформляються тільки через нотаріуса.
Купівля, продаж чи дарування квартири, будинку або земельної ділянки — це юридична дія, що потребує правового супроводу.
Саме нотаріуса держава наділила цими повноваженнями і саме нотаріус є тією ланкою, яка гарантує законність, безпеку й прозорість угоди, незалежно від того, хто ви — покупець, продавець, дарувальник, спадкодавець чи спадкоємець.
Нотаріус перевіряє правовий статус нерухомості, відсутність арештів і заборон, контролює справжність документів та посвідчує договір, який має юридичну силу. Завдяки цьому ви уникаєте ризиків, пов’язаних із шахрайством, подвійним продажем, неправильно або незаконно оформленими документами, нерухомість реєструється в державному реєстрі, що гарантує її правовий статус.
Кожна угода проводиться виключно згідно з чинним законодавством України, із повною перевіркою прав власності, і завершується державною реєстрацією переходу права у реєстрі.
Звернувшись до нотаріуса з понад 20-річним досвідом у сфері нерухомості, ви отримаєте кваліфіковану та компетентну послугу, яка гарантує юридичну чистоту вашої угоди й убезпечить від будь-яких непередбачених ситуацій.
Процедура купівлі-продажу та оформлення купленої нерухомості складається з декількох етапів, які можуть мати певні доповнення та особливості залежно від того, про яку нерухомість ідеться (квартира або частина квартири, будинок або частина, гараж, паркомісце, земельна ділянка…) та залежно від статусу нерухомості, як первинна або вторинна. Ми зосередимося на описі процедури купівлі саме квартири, але якщо вас цікавлять нюанси купівлі іншого типу нерухомості, запитуйте.
Етапи купівлі-продажу нерухомості:
Договори купівлі-продажу:
Зразки договорів
Для покупців нерухомості
Звертайтеся до нас якщо маєте застереження з наступного переліку:
- Страх втратити гроші через шахрайство
- Сумнів у «чистоті» документів
- Побоювання купити житло з прописаними особами
- Невпевненість у дійсності права власності продавця
- Незнання, як правильно оформити договір
- Страх, що після угоди договір можна оскаржити
- Ризик втратити завдаток або аванс
- Сумніви щодо реальної вартості житла
- Побоювання прихованих витрат
- Недовіра до готівкових розрахунків
- Страх, що продавець отримає гроші до завершення реєстрації
- Не розумієте з чого почати
- Не хочете стояти в чергах у держреєстрах, ЦНАПах, податковій
- Боїтеся затримок у реєстрації права власності
- Є невпевненість у правильності документів оцінювача або довідок
- Недовіра до рієлторів або посередників
- Страх бути ошуканими знайомими або «продавцем» з OLX
- Незручність при взаємодії з кількома сторонами — рієлтор, банк, продавець, нотаріус
- Складність погодження угоди з банком
- Страх втратити час і кошти, якщо банк не затвердить документи
- Плутанина в умовах договору з банком (процентна ставка, штрафи, страхування)
- Стрес від самої процедури
- Невпевненість у власній компетентності
- Бажання мати надійну людину поруч
Ви можете бути упевнені в тому що ми проведемо вас крок за кроком від першої консультації до отримання витягу з реєстру.
Нотаріальні послуги для покупців нерухомості
Якщо ви купуєте нерухомість, нотаріус надає державні послуги щодо оформлення купівлі нерухомості серед яких:
- Перевірка юридичної чистоти нерухомості, що купується. Нотаріус може здійснити перевірку прав власності на нерухомість, виявити наявність обмежень і обтяжень на об’єкті нерухомості та переконатися, що продавець має право на продаж цього майна.
- Складання попереднього договору. Нотаріус може скласти попередній договір про купівлю-продаж нерухомості, який закріплює умови угоди і захищає інтереси покупця. Це дає змогу уникнути можливих суперечок під час укладення основної угоди.
- Оформлення завдатку. Нотаріус може оформити завдаток на купівлю нерухомості, що є запорукою намірів продавця. Завдаток захищає від небажаних наслідків, якщо продавець відмовиться від угоди або знехтує домовленостями.
- Підготовка документів до угоди. Нотаріус готує всі необхідні документи для укладення угоди, включаючи бланки, довідки, витяги, акт приймання-передачі об’єкта нерухомості, договір купівлі-продажу та інші документи.
- Проведення угоди купівлі-продажу нерухомості. Нотаріус провадить операцію купівлі-продажу нерухомості відповідно до законодавства України, забезпечуючи взаєморозрахунки, законність, захист прав та інтересів.
- Реєстрація права власності в державному реєстрі. Нотаріус реєструє право власності на нерухомість у державному реєстрі майнових прав та формує витяг, забезпечуючи законність та захист покупця у майбутньому.
Для продавців нерухомості
Звертайтеся до нас якщо маєте застереження з наступного переліку:
- Страх не отримати гроші після підписання договору
- Побоювання шахрайства при розрахунках (фальшиві купюри, «зрив аккредитиву», обман із банківськими документами)
- Недовіра до покупця або посередників
- Страх «замороження» грошей у банку, якщо оформлення затягнеться
- Хвилювання через податки (не розумієте, скільки доведеться сплатити, чи можна зменшити суму)
- Побоювання, що реальна ціна не буде відображена у договорі (проблеми з податковою або майбутніми угодами)
- Страх допустити помилку у документах, через яку угоду визнають недійсною
- Побоювання, що договір складено не в ваших інтересах
- Невпевненість, що покупець внесе дані правильно (не ту адресу чи площу)
- Страх продати майно дешевше через приховані нюанси ринку
- Нерозуміння юридичних формулювань у договорі
- Побоювання «відкладених ризиків» — наприклад, якщо покупець потім оскаржить угоду або звинуватить у шахрайстві
- Не знаєте, які документи треба готувати
- Плутанина з довідками, кадастровими номерами, техпаспортами
- Боязнь втратити оригінали або підписати не те
- Небажання витрачати час на черги, реєстрацію, перевірки
- Не розумієте, як правильно підготувати майно до продажу з юридичного боку (спільна власність, спадщина, перепланування)
- Ностальгія або емоційна прив’язаність до житла
- Складність синхронізації всіх сторін (покупець, банк, рієлтор, нотаріус)
- Страх зірваної угоди в останній момент
- Проблеми з відсутністю когось зі співвласників чи спадкоємців
- Невпевненість у термінах (коли реально отримаю гроші й зможу звільнити квартиру)
Ми розкажемо поетапно, що, коли і як відбувається, забезпечимо прозорий розрахунок через банківські інструменти або в присутності сторін, перевіримо документи, щоб уникнути помилок або спорів, підготуємо юридично бездоганний договір, що захищає продавця від ризиків, пояснимо які податки сплачуються і як їх оптимізувати, забезпечимо контроль, спокій і професійний супровід.
Нотаріальні послуги для продавців нерухомості
Якщо ви продаєте нерухомість, нотаріус надає державні послуги для продавців для законного оформлення продажу нерухомості:
- Підготовка правовстановлюючих документів: нотаріус допоможе підготувати всі необхідні документи, які підтверджують ваше право власності на нерухомість.
- Відновлення документів: у разі знаходження документів у неналежному фізичному стані або втрати документів, нотаріус може сприяти їх відновленню.
- Складання попереднього договору: нотаріус допоможе скласти попередній договір купівлі-продажу, який міститиме всі умови угоди, включно з ціною, умовами оплати, розрахунків, строками та іншими істотними умовами.
- Оформлення завдатку: якщо покупець готовий внести завдаток під час укладення попереднього договору, нотаріус оформить цю правову дію відповідно до закону.
- Підготовка документів до угоди: нотаріус проведе перевірку наявності та автентичності всіх необхідних документів, підготує акт ознайомлення сторін з ними.
- Контроль розрахунків та справжньості купюр: нотаріус сприяє контролю за наявністю достатньої суми грошей на рахунку покупця, а за необхідності, забезпечує перевірку справжньості купюр у разі розрахунку готівкою.
- Організація угоди в нотаріальній конторі: нотаріус організовує всі необхідні процедури у нотаріальній конторі, включно з підписанням документів, внесенням грошових коштів, реєстрацією угоди, передачею продавцеві документів що підтверджуть законність походження коштів від продажу.
Для продавців нерухомості
Реєстрація права власності на нерухоме майно
Реєстрація права власності на нерухоме майно є важливим юридичним актом, який дає змогу забезпечити законність володіння нерухомістю та захистити права власника нерухомості.
В Україні необхідно реєструвати право власності в таких випадках:
- Нерухомість від забудовника після завершення будівництва
- При купівлі нерухомості на вторинному ринку
- У разі передання нерухомості за договором дарування
- При отриманні нерухомості у спадок
- У разі отримання нерухомості за договором догляду
- У разі отримання нерухомості за спадковим договором
- У разі придбанні нерухомості з торгів
- При обміні нерухомості
- У разі отримання нерухомості в результаті поділу майна
- Для нерухомості придбаної до 2013 року
- При зміні реквізитів власника (наприклад, зміна прізвища)
Зверніть увагу! Нотаріуси які спеціалізуються на угодах з нерухомістю мають статус державного реєстратора, тому у випадку оформлення будь-яких договорів відчудження нерухомості не треба окремо звертатися до сторонніх реєстраційних організацій.
Реєстрація права власності буде проведена нотаріусом одночасно із вчиненням нотаріальних дій.
Нотаріус самостійно внесе інфрмацію до державного реєстра майнових прав та сформує витяг для власника нерухомості.
Реєстрація права власності
Переоформлення нерухомості
Для переоформлення нерухомості використовуються різні інструменти в залежності від обставин, серед яких:
- Дарча. Це договір дарування який посвідчується у нотаріуса і за допомогою якого можна подарувати нерухомість близькій людині, родичу (податок 0%), або подарувати нерухомість сторонній людині (оподатковується).
- Купівля-продаж. Це найпоширеніший спосіб переоформлення нерухомості між сторонами які не знаходяться у родинних стосунках. Для цього потрібно укласти договір купівлі-продажу, який має бути нотаріально оформлений та зареєстрований у державному реєстрі.
- Спадкування. Якщо ви є родичем померлої людини, або ця людина за життя склала заповіт у якому ви вказані як спадкоємець, потрібно звернутися до нотаріуса, який зареєструє вас як нового власника нерухомості.
- Договір догляду або довічного утримання. Це договори, які дають змогу передати нерухомість іншій особі за настання певних умов, наприклад, у разі смерті власника.
- Обмін. Це спосіб переоформлення нерухомості, за якого власник обмінює свою нерухомість на нерухомість іншої особи.
- Поділ майна. Це процедура переоформлення нерухомості в разі розлучення або поділу майна за наявності спільно нажитого майна.
- Переуступка прав. Це переоформлення нерухомості на іншу особу шляхом продажу прав на нерухомість.
- Іпотека. це спосіб переоформлення нерухомості при її купівлі в кредит. У цьому випадку нерухомість переоформляється на покупця після повного погашення іпотечного кредиту.
Консультація нотаріуса
Переоформлення нерухомості після смерті
Якщо за життя людини їй належала нерухомість, після її смерті ця нерухомість змінює власника.
Варіантами переоформлення нерухомості можуть бути:
Спадкування за законом. Варіант отримання нерухомості якщо померла людина була родичем. Для цього необхідно подати заяву до нотаріуса і у строк визначений законодавством стати власником.
Спадкування за заповітом. Цей варіант використовується у випадку коли померла людина свого часу склала та посвідчила заповіт у нотаріуса. У цьому випадку отримувачем нерухомості може бути будь-яка особа. Для того щоб у цьому випадку стати власником нерухомості необхідно подати заяву до нотаріуса.
Договір догляду (довічного утримання). Це договір, що укладається між двома особами, де одна особа (зазвичай літня людина) передає іншій особі права на свою нерухомість за умов, що особа яка доглядає, забезпечує її харчуванням і доглядом протягом усього життя.
Спадковий договір. За цим договором будь-якій особі право на нерухомість померлої людини передається після її смерті, але за певних умов. Відміннсть спадкового договору від договору догляду або довічного утримання у тому, що склад та кількість зобов’язань може бути більша ніж тільки забезпечення харчуванням та ліками. Перевагами спадкового договору перед заповітом чи спадком за законом є те, що після смерті людини не треба чекати шість місяців аби подати заяву на спадок, інші спадкоємці не мають право на майно яке вказано у спадковому договорі, особа яка отримує нерухомість за цим договором не відповідає за борги померлого.
Консультація нотаріуса
Консультації з нерухомості
1. Вибрати спосіб (інструмент, схему) переоформлення, це можуть бути:
- Дарування квартири (або частини квартири);
- Продаж квартири (або частини квартири);
- Заповіт на квартиру;
- Спадковий договір;
- Договір довічного утримання;
- Шлюбний договір;
- Договір про розподіл власності тощо.
Зазвичай використовують схему дарування квартири, тому що така схема не передбачає податку (між родичами першої та другої лінії спорідненості), але схема дарування квартири не завжди може відповідати цілям чоловіка який хоче переформити квартиру. Скористайтеся запитом до нотаріуса аби отримати безкоштовну та вичерпну консультацію стосовно оптимального варіанту.
Вибір схеми переоформлення в залежності від цілей може виглядати так:
- переоформити квартиру дешево;
- терміново переписати квартиру на дружину у будь-який спосіб;
- передбачити можливість переоформлення квартири при виникненні певної ситуації;
- надати можливість дружині отримати право на квартиру у разі розлучення, догляду, грошового утримання, смерті, за якихось інших причн або умов;
- ваш варіант.
2. Підготувати документи.
В залежності від обраної схеми переоформлення знадобиться різний комплект документів.
Скористатейся запитом до нотаріуса аби отримати необхіний перелік документів саме для вашого випадку.
3. Ознайомитися з текстом який склав нотаріус.
У разі виникнення зауважень та/або пропозицій, надати їх нотаріусу аби він включив їх до тексту правочину.
4. У призначений день та час прийти до нотаріуса на підписання.
При собі мати документи які посвідчують особу (паспорт, ІПН).
5. Після посвідчення та внесення нотаріусом інформації до державного реєстру, факт переоформлення квартири на дружину можна вважати таким, що юридично відбувся.
Зауважимо!
Не існує якихось інших варіантів переофрмлення нерухомості окрім нотаріального.
Тобто, неможливо прийти до ЖЕКу і сказати “перепишіть квартиру на жінку” або написати на аркуші паперу “Люба, я дарую тобі квартиру”. Тільки нотаріус має право посвідчувати перехід власності від однієї особи до іншої і саме нотаріус вносить інформацію про власника нерухомості до державного реєстру.
Дарування квартири здійсюється шляхом укладання договору дарування.
Договір це завжди двостороння угода, тобто, і дарувальник і обдаровуваний повинні поставити свої підписи під договором, який нотаріус потім посвідчує. Подарувати комусь квартиру “анонімно”, без його згоди, неможливо (єдина одностороння угода, це заповіт, у якому можна вказати будь-яку людину без її згоди).
Але є можливість оформити договір дарування без присутності обдаровуваного.
Для цього необхідно щоб обдаровуваний зробив довіреність на третю особу, яка замість нього підпише договір дарування.
Звертаємо увагу!
Це повинна бути саме третя особа, тобто не можна щоб довіреність була виписана на вас і ви самі з собою укладали договір.
Власне нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу будинку і є актом переоформлення зі старого власника (продавця) на нового (покупця). Якщо мова йде про реєстрацію права власності, то реєстрація права власності на покупця будинку у державному реєстрі це невід’ємна частина процедури проведення угоди купівлі-продажу яку виконує нотаріус.
Покупець отримує договір купівлі-продажу та витяг з державного реєстру про право власності.
Продати квартиру може тільки та людина у якої є документ що підтверджує право власності цієї людини на цю квартиру – правовстановлюючий документ. Договір дарування є одним з видів правовстановлюючих документів на квартиру зі сторони продавця, що дозволяє йому продавати квартиру, тобто це законно. Раджу укласти попередній договір. Врахуйте, що згідно з ч.4 ст. 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору. Тобто попередній договір має бути нотаріально посвідчений і у ньому необхідно детально прописати розмір завдатку, який Ви оплачуєте, та умови його повернення в разі неукладення основного договору.
За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. Згідно зі ст. 724 Цивільного кодексу України, дарувальник має право відмовитися від передання дарунка в майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршився. Також ст. 727 Цивільного кодексу встановлює право дарувальника на розірвання договору дарування. Тобто, за цим договором майно передається в дар безоплатно, дарувальник може розірвати цей договір, юридично Ви не захищені.
Рекомендую Вам укласти договір купівлі-продажу цієї частини квартири.
Майно, придбане подружжям до укладення шлюбу є особистою приватною власністю того хто її придбав, у даному випадку чоловіка. Рекомендуємо подарувати дружині 1/2 частину квартири.
Заборона накладена на об’єкт іпотеки, знімається за заявою банку, нотаріусом, який її наклав.
Відповідно до ч. 2 ст. 32 Цивільного кодексу України на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо нерухомого майна має бути письмова нотаріально посвідчена згода обох батьків (усиновлювачів) та дозвіл органу опіки та піклування.
Поки квартира перебуває в заставі в банку та іпотечний кредит не погашений – вона обтяжена, тобто ви не можете вчиняти з нею різні правочини, в тому числі й поділ! Є два варіанти: 1) достроково погасити іпотечний кредит, після чого з квартири знімають обтяження; 2) можна надіслати в банк офіційне прохання про дозвіл на поділ майна, яке перебуває в заставі в банку і є спільною сумісною власністю.